マンション経営の年収は平均543万円！収入増の方法7つを解説！

「土地活用やマンション経営に興味があるけれど、実際にどれくらい儲かるのか不安」「マンション経営の収入や支出の内容について知りたい」という方も多いのではないでしょうか。

「マンション経営で不労所得を得られる」と言われますが、実際にうまくいくのかや、何年くらいで投資金額を回収できるのかは気になりますよね。

結論から言いますと、国税庁の調査では、不動産所得者の平均収入は約543万円となっています。

ただし実際の収入額は家賃設定やマンション・アパートの戸数によって大きく異なります。またメンテナンス費用などの支出がかさんだ場合には、手元に残る利益は少なくなります。

この記事では「マンション経営で得られる平均的な収入額」と「収入額を増やすためにできること」を紹介します。入居者を集めて収入額を増やす施策の「申し込み窓口」も紹介しますので、最後まで読んでいただければ具体的に動き出せるようになっているはずです。

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マンション経営の収入は543万円

国税庁の申告所得税標本調査結果（令和4年分調査）によると、マンション経営などで得られる平均所得額は543万円となっています。月収にすると約45万円ですね。

※参考：国税庁「申告所得税標本調査」（URL：https://www.nta.go.jp/publication/statistics/kokuzeicho/shinkokuhyohon2022/hyouhon.htm）

不動産所得には「マンションやアパートの一棟経営」「区分マンション経営」「ビル経営」などが含まれます。

大規模ビルの経営などで多くの利益を得ている一部の人が平均金額を引き上げていることも考えられますので、所得額を細かく区切ってボリュームゾーンを確認してみましょう。

※国税庁「申告所得税標本調査」を元に作成（URL：https://www.nta.go.jp/publication/statistics/kokuzeicho/shinkokuhyohon2022/hyouhon.htm）

ボリュームゾーンは「300万円超400万円以下」だとわかります。また「150万円超200万円以下」「400万円超500万円以下」も多くなっています。やはり一部の高額所得者が平均値を引き上げており、ボリュームゾーンは平均値と一致しないことがわかりました。

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マンション経営の収入と支出

マンション経営における「収入」と「支出」の概要を説明します。

家賃が主な収入源

マンション経営で得られる主な収入は「家賃収入」「礼金」「更新料」などがあります。そのうち主な収入となるのは「家賃収入」です。

得られる家賃収入は以下の通りです。

マンション経営で稼ぐためには「稼働率をあげること」と「賃料の設定」が重要になるとわかります。

マンション経営の収入の目安

マンション経営で得られる収入は、所有している物件の規模や種類によってかなり違います。物件の規模や種別を指定しないまま、「マンション経営の収入の目安額」を示すのは難しいです。

例えばファミリー向けの大規模マンションを一棟経営しているなら家賃収入は多くなりますし、「ワンルームで戸数が少ない」「区分マンション」といった場合には少なくなります。

そのため不動産投資では「目安の利回り」という形で、目安を出します。

「エリア」「築年数」「物件の種別（ファミリータイプ・ワンルーム・区分マンション）」によっても異なりますが、目安となる利回りは3％～5％です。

地方物件や中古物件だと取得金額が安くなる傾向にあるため、目安となる利回りはやや高くなります。

家賃収入以外の儲け方とは？

マンション経営では家賃収入（インカムゲイン）以外の儲け方もできます。「経営しているマンションを、買ったときより高く売る（キャピタルゲインを得る）」という方法です。

実際に「中古マンションを安く買い、リフォームでバリューアップして入居者をつけたあとに売る」という形で利益を出している人もいます。比較的短期での売買を繰り返す手法になりますね。

「マンションを売るまで」でマンション経営の計画を立てている場合は、インカムゲインとキャピタルゲインをトータルして利益を出すのが目的となります。

マンション経営の支出の目安

マンション経営で発生する支出（経費）も、収入同様に物件の規模などによって異なります。規模が大きいマンションなら共用部の管理などにもコストがかかるからですね。そのため経費の目安額を出すのは難しくなっています。

一方経費率は、「築年数」や「取得時の自己資金割合」などによって異なりますが、家賃収入の15％～20％程度が目安だとされています。

マンション経営の手取り額の目安

手取り額は収入から支出（ローン返済、税金、修繕費など）を引いて計算します。収入や支出と同様に、金額で目安を示すのは難しいです。

収入から支出を引いた額が「家賃収入の15％～25％」になるのが、健全なマンション経営だとされています。

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マンション経営の収入の内訳

マンション経営における収入は、家賃収入だけではありません。マンション経営で得られる収入の内訳を紹介します。

• 家賃収入
• 管理費・共益費収入
• 駐車場・駐輪場の賃料収入
• プロパンガスのリベート
• 更新料・更新手数料
• 礼金

家賃収入

マンション経営における「家賃収入」には、「部屋の家賃」「管理費・共益費」「駐車場・駐輪場の賃料」があります。ここでは一般的に「家賃収入」というときにパッと頭に浮かびやすく比率も大きい「部屋の家賃」について解説します。

マンション経営のメイン収入は部屋の家賃収入となります。マンション経営を始めるときには「毎月どのくらいの家賃収入が見込めるのか」を把握しましょう。

なお空室が生じたり物件が古くなって競争力が下がったりすると、賃料を下げたり、家賃0円で住める「フリーレント期間」を設けたりすることもあります。入居者をつけるための施策で家賃収入が下がることもあるので、注意が必要です。

管理費・共益費収入

管理費・共益費は、賃貸の集合住宅（マンション・アパート）の共用部分・共用設備を維持・管理するために入居者から集める費用です。ただし「必ず共用部分の維持管理に使わないといけない」というルールはありません。

管理費と共益費に明確な違いはありません。また賃貸物件によっては、「共益費・管理費込みの家賃」にする場合もあります。

共益費・管理費込みの家賃にすると家賃が高く見えるほか、初期費用も高くなるので、部屋探し中の人に敬遠されてしまいやすいデメリットがあります。ただし一般的に「会社からもらえる家賃補助」は共益費以外の家賃分に対してのみ出るので、「家賃補助の金額が大きくなる」というメリットはあります。

一方でオーナー・大家側にとっては、「家賃と共益を一緒にすることで、全体的な計算をしやすい」というメリットがあります。

ちなみに「管理費・共益費額を家賃の○％以内にしないといけない」というルールはありません。たいていの物件では、家賃の約5％～10％が管理費・共益費となっています。共用部の設備が充実している物件だと、共益費の割合が相場より高いこともあります。

駐車場・駐輪場の賃料収入

マンション・アパートの敷地内に駐車場・駐輪場がある場合、部屋の家賃とは別に駐車場・駐輪場の賃料を得られます。

通勤などで車を使う人が多いエリアの場合は、敷地内に駐車場を用意しておくことで収入源となるでしょう。駅から遠い場合には、駐車場がないと入居者がつきにくいことも考えられます。

マンション・アパートの駐車場の料金設定は、「周辺の月極駐車場」を参考にして決めましょう。相場に比べて高すぎると、敷地内の駐車場を契約してもらえないこともあるからです。

駐車場代込みの家賃設定をしている賃貸マンション・アパートもありますが、車をもっていない世帯にとっては、駐車場代込みの家賃はデメリットです。「家賃を駐車場代込みにするか」は、ターゲット層やエリアの特性によって決めてください。

なお家賃は非課税ですが、駐車場代は消費税がかかります。特に駐車場代込みの家賃にする場合は、経理作業を間違えないように注意が必要です。

プロパンガスのリベート

「プロパンガスのリベート」とは、入居者が支払っているプロパンガス代の一部が、オーナーにキックバックされる仕組みです。すべてのプロパンガス会社やマンション・アパートでリベートが発生するわけではありません。

オーナー側からするとリベートを受け取れるのはメリットですが、入居者からすると「オーナーにキックバックされる分もガス代に上乗せされていて損」です。

リベートの仕組みは一般の入居者にはあまり知られていませんが、「このマンション・アパートはプロパンガスで、ガス代が高い」と思われてしまうと、退去につながることもあるでしょう。「プロパンガスは高い」というイメージをもっている人もいます。またSNS時代の今、「あのマンションはガス代が高い」という噂を簡単に流されてしまうかもしれません。

プロパンガス会社からリベートを提案されても、受け取るかどうかは慎重に検討しましょう。

更新料・更新手数料

更新料・更新手数料は、賃貸マンション・アパートの賃貸借契約を更新する際、入居者がオーナーに支払う費用です。たいていの賃貸物件では2年で契約更新するようになっていて、更新料の相場は「家賃1ヶ月分」です。

ただし更新料の支払いは、必須ではありません。更新料を支払ってもらう場合は、賃貸借契約で「更新料特約・更新料支払特約」を定めておく必要があります。

また契約更新する場合、入居者は「事務手数料」「火災保険料」「保証会社の更新料」なども同時に負担します。そのため「更新にかかるトータルコストが高い」という理由で、更新時期に合わせて引っ越したり家を買ったりする人も多くなっています。

更新時期での退去を防ぐため、更新料を設けていない物件もあります。国土交通省の調査では、令和4年度は39.2％の世帯が「更新手数料がない」と答えています。

※参考：国土交通省住宅局「令和４年度住宅市場動向調査報告書」（URL：https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001610299.pdf）

必ずもらうべき費用ではないので、「更新料を設けるかどうか」は慎重に検討しましょう。

礼金

礼金は、入居開始時に入居者からオーナーに「入居させてもらうことへのお礼」として支払われるお金です。「謝礼」であるため、入居者に返金する必要はありません。相場は家賃1ヵ月～2ヶ月程度です。

昔からの慣習として残っている費用なので、必ずもらわないといけないお金ではありません。

最近では「初期費用が高い賃貸物件」を避ける人も多いため、空室対策として「礼金なし」としている賃貸物件も多くなっています。

賃貸ポータルサイトなどでも「敷金礼金なし」が人気の検索条件となっているので、初期費用をゼロにすることで入居希望者が増えると期待できます。

入居時に入居者から支払ってもらう敷金の扱いは？

礼金と同じく賃貸物件入居時の初期費用となるのが「敷金」です。

「家賃滞納時の補填」「退去時の修繕費用」として使われるお金（担保）で、相場は家賃1ヶ月分～2ヶ月分となっています。

「家賃滞納時の補填」「退去時の修繕費用」に充てても残った敷金は入居者に返金するので、収入ではなく「預かり金」として扱われます。

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マンション経営の支出の内訳

マンション経営にかかる支出の内訳を紹介します。

• 物件の購入時にかかる費用
• ローン返済額
• 管理費
• 管理委託料
• 各種税金（租税公課）
• 修繕費・修繕積立金

物件の購入時にかかる費用

まずは経営するマンションを購入する際に費用がかかります。

不動産の購入費用はもちろん「不動産取得税」「登記費用」「印紙税」「保険料」「ローンの事務手数料・保証料」「仲介手数料」などもかかります。

なお火災・地震保険料は契約時に一括で支払っても、一年分ずつ経費計上することになります。ちなみに保険料の一括払いは負担が大きいですが、長期契約すると保険料が割引されて安くなるメリットがあります。

初期費用のうち「物件購入費以外の諸費用」もかなりの額になりますので、きちんとシミュレーションしておきましょう。

なお物件取得時のコストを抑える方法としては「自分で登記する」「手数料が安いローンを探す」「マンションの購入価格について売主と交渉する」などがあります。

ローン返済額

ローンを組んで物件を購入した場合は、ローンの返済があります。

毎月どれくらいの金額を返済するかは、「借入金額」「返済期間」「金利」によります。借入金額が大きいと毎月の返済金額も大きくなりますし、金利が高い場合も利息が膨らんで返済総額が大きくなります。

返済の負担を減らすためには、自己資金を多くすると同時に、できるだけ返済負担が少なくなるローン商品を選ぶ必要があるでしょう。

管理費

管理費は共用部の維持管理に使われる費用のことです。例えば「廊下やエントランスで使う電気代」「共用部に設置している防犯カメラの点検費用」などが該当します。

管理費をかけて建物をキレイ・快適な状態に保つことで、入居希望者からの印象も良くなります。

管理委託料

管理委託料は、賃貸マンションの管理（集金・掃除・入居者対応など）を管理会社に委託する場合にかかる費用です。

委託料は管理会社や委託内容によって異なりますが、相場は家賃収入の5％～8％とされています。

各種税金（租税公課）

賃貸マンションを所有していると「固定資産税・都市計画税」「事業税」「所得税」などの税金が課せられます。事業税は不動産経営の規模が大きい場合に発生します。

修繕費・修繕積立金

修繕費・修繕積立金は、その名の通りマンションの修繕に使うお金です。管理費と違って、日常的なメンテナンスではなく、大規模な修繕工事のために使われるお金になっています。

コストがかかる大規模工事に備えて修繕費を積み立てておくことで、安心してマンション経営ができます。

区分マンションの修繕積立金は、共有部分の修繕に備えて毎月各オーナーが支払うものです。マンションの大規模修繕が行われる前に区分マンションを売却しても、積立金は返金されません。

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マンション経営の収入の具体例

マンション経営の収入が具体例にいくらになるのか、気になりますよね。事例をあげて収入の例を紹介します。

一棟マンション経営の収入具体例

以下の一棟マンションで、収入と支出をシミュレーションしてみます。

収入と支出のバランスは以下のようになります。

「意外に手取りが少ない」と思われた方もいるかもしれませんね。マンション経営の収入を増やすには、経営する棟数を増やすことも検討してみるといいでしょう。

区分マンション経営の収入具体例

以下の区分マンションを運用する場合の収入と支出をシミュレーションしてみます。

収入と支出のバランスは以下のようになります。

収入を増やすためには、複数の区分マンションを取得することも検討してみましょう。

マンション経営の収入をシミュレーションしたいときは？

購入を考えているマンションでの収入をシミュレーションしたいときは、シミュレーションサイトや「投資用物件の募集ページにあるシミュレーション」を参考にしてみてください。

不動産投資のシミュレーションができるサイトの例を紹介します。

• 株式会社ラルズネット　収支シミュレーション（URL：https://www.rals.co.jp/invest/info.htm）
• ノムコム　不動産投資シミュレーション（URL：https://www.nomu.com/pro/cashflow/）

また投資用マンションを販売している不動産業者に相談することで、シミュレーションを出してもらえます。不安を少なくするため、納得いくまで徹底的にシミュレーションしましょう。

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マンション経営の収入を増やす7つの方法

マンション経営の収入を増やすために大切なのは、何と言っても「空室を出さないこと」「稼働率を上げること」です。また「経費をきちんと計上して、税金を抑える（支出を減らす）」のも重要です。

マンション経営の収入を増やすための方法を7つ紹介します。

• 立地の良いマンションを選ぶ
• 地域ごとのニーズを調査する
• 築浅のマンションを選ぶ
• マンション購入時の自己資金を多めにする
• 経費を漏れなく計上する
• 客付け能力の高い管理会社に委託する
• 入居者に人気の設備（防犯カメラ・無料インターネットなど）を導入する

立地の良いマンションを選ぶ

まずは立地条件のよいマンションを選びましょう。「駅チカ」「学校・商業施設・医療機関が近い」など、立地条件がいいほど稼働率は上がりやすいと期待できます。

また立地条件がいいと、築年数が経っても家賃下落が緩やかです。適切なリフォームを施すことで家賃を維持することも可能でしょう。

一棟買いにしろ区分マンションにしろ、いい立地のマンションは購入価格も高くなりますが、メリットは大きいといえます。

地域ごとのニーズを調査する

マンション経営で収益をあげるためには、地域ニーズの調査も大切です。

極端な例ですが、学生街にファミリー向けマンションを建設しても、入居者は集まりにくいでしょう。学生街なら大学生向けにワンルームなどの単身用マンションを建てる・買うべきです。

近くに女子大があるなら、ターゲットを女性に絞って防犯設備などを充実させたマンションを経営することも検討してみてはいかがでしょうか。

反対に小学校・中学校などに近い住宅地であれば、ファミリー向けに広めのマンションをもつのがいいでしょう。

築浅のマンションを選ぶ

新築または築浅の物件を選ぶことも重要です。

「新築・築浅物件に住みたい」という人はやはり多いですし、建物が新しいほど修繕費などもかかりにくくなるからですね。

ただし新築・築浅物件は、築年数が経った中古物件よりは購入価格が高くなります。

マンション購入時の自己資金を多めにする

マンション経営用に物件を購入する際には、不動産投資用のローンを組めます。ローンを使って「立地条件のいい物件」や「新築・築浅の物件」を入手し、レバレッジ効果（少ない自己資金で大きな効果を得ること）を効かせるのは有効な戦略です。

一方で、投資用マンション購入時、自己資金負担の割合を多めにするのも、収入を多くするのに有効です。ローンの借入金額が少ないほど毎月の返済額も少なくなり、「収入-支出（手元に残る額）」が大きくなるからですね。

ただ自己投資額を大きくしすぎて「投資用の資金」を使い果たしてしまうと、金利上昇リスクや老朽化リスクへの対応が難しくなってしまいます。

目安としては物件取得費の10％～30％の自己資金を用意しておくことをおすすめします。

経費を漏れなく計上する

マンション経営にかかる経費を漏れなく計上するのも、手元に残るお金を増やすために重要なポイントです。

不動産経営で得た所得（収入-経費）に対してかかる所得税は、所得が多いほど高くなります（累進課税）。そのため経費を収入から差し引くことで所得が減り、節税になるのですね。

マンション経営では以下のような支出が経費として扱われます。

• 固定資産税・都市計画税
• 不動産取得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 事業税（規模が大きい場合）
• 火災保険料・地震保険料
• 減価償却費
• 修繕費
• 管理委託料
• 広告宣伝費
• 不動産投資ローンの利息部分
• （不動産投資に関する）接待交際費・消耗品費・通信費・交通費・書籍代・セミナー参加費など
• 税理士報酬・司法書士報酬
• 借地手数料

「物件の価値を高めるようなリフォームは資本的支出になり、減価償却が必要」など、内容によって扱いが多少異なることもあります。判断に迷う場面も多々あるはずですので、税務署・税理士に相談するのがおすすめです。

ちなみに経費として計上できない支出には、以下のようなものがあります。

• 所得税・法人税
• 不動産投資ローンの元金

もちろんマンション経営に関係ない支出・プライベートの支出を経費計上することもできません。

客付け能力の高い管理会社に委託する

客付け能力の高い管理会社を探して委託することも、マンション経営で収入を増やすための重要なポイントです。

管理会社ではオーナーに代わって「入居者募集」「内見の案内」「共用部の掃除」「クレーム対応」などを行っており、管理会社をどこにするかによって、稼働率が変わってくる可能性があります。

例えば入居後、クレーム対応や問い合わせ対応が丁寧で、共有部などもきれいに保たれていれば、更新時期が来ても「長く住みたい」を思ってもらえるでしょう。

「入居者から退去の事前連絡が来た段階で、すぐ次の入居者を探し始めてくれる」などのスピード感も重要です。早く動き始めることで、空室の期間を短くできる可能性が高まるからですね。

管理会社を選ぶ際には「管理している物件の稼働率が高いか」「管理している物件数が多いか（マンション経営者からの支持を得ているか）」をチェックしてみましょう。「管理費が安いか」だけで選ぶと、サービスが十分ではなく後悔する可能性があります。

入居者に人気の設備（防犯カメラ・無料インターネットなど）を導入する

入居者に人気の設備を導入するのもおすすめです。設備が充実していることで、中古物件でも客付けに成功している例は多数あります。

ニーズの高い設備はターゲット層によって異なりますが、幅広い層に喜ばれるのは以下のような設備です。

• 防犯カメラ
• オートロック
• 無料インターネット設備
• 宅配ボックス

「防犯カメラ」「宅配ボックス」などは比較的安価に導入可能で、コストパフォーマンスのよい設備だといえます。

また無料インターネットを導入すると、家賃が相場より多少高くても「インターネット代が含まれているから」と納得して入居してくれる人が増えると期待できます（ネットの速さに入居者から不満が出ないよう、注意は必要）。

コストをしっかりかけて部屋のリフォームをするなら「3点ユニットをバス・トイレ別にする」「ファミリー向け物件に追い炊き機能を追加する」といった設備もおすすめです。ただし「コストをかけてリフォームしたのに、入居者がつかず儲からない（コストを回収できない）」とならないように、入居者ニーズの見極めが重要です。

防犯カメラ、オートロック、宅配ボックス、無料インターネットなど、以下の窓口でまとめて導入が可能です。ぜひご相談ください。

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まとめ：マンション経営の年収は平均543万円！7つの増やす方法を解説！

マンション経営における平均所得額は543万円ですが、ボリュームゾーンは300万円代となっています。

得られる収入は「マンション経営を行うエリア」「建物の種別」「規模（戸数）」などによって異なりますので、金額だけを目安にするのではなく、「収益をあげられるか」や「利回り」を重視しましょう。

マンション経営で失敗しないためには、空室率を下げて（稼働率を上げて）収入を増やすとともに、経費をしっかり計上して課税される所得を減らすことが大切です。

稼働率を上げるためには、まず物件選びが重要なのは言うまでもありません。また管理会社など「頼りになるプロ」を上手に選ぶことも重要。中古物件を購入したり古くなってきた物件を所有したりしている場合は、入居者からのニーズが高い設備を導入することも検討してみましょう。

この記事がマンション経営に興味をもっている方の助けや後押しになれば幸いです。

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