一方でデメリットや注意すべき点も存在します。
例えばなかなか入居者が決まらないと、コストばかりが膨らむ可能性も。「築年数」「立地」「設備」などの面で、入居者にとっての魅力が少ない物件を購入してしまったからかもしれません。
一方で「築年数が経っている」「立地が少し不便」な物件でも、入居者のニーズを押さえて物件価値を向上させ、うまく空室対策しているマンション経営者様も。具体的な施策としては「水回りリフォーム」「インターネット導入」などですね。
この記事では「マンション経営のメリット・デメリット」「マンション経営で押さえておきたいコツ」を紹介します。
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マンション・アパート経営は儲かるの？マンション経営で儲ける仕組み
マンション経営を検討している方が最も気になるのは、「マンション経営は本当に儲かるのか」でしょう。
マンション経営は、うまくいけばもちろん儲かります。
マンション経営で収益をあげる手段には、主に以下の2つがあります。
- 家賃収入
- 物件の売却益
それぞれについて解説します。
家賃が基本的な収入となる
マンション経営での基本的な収入は、入居者からの賃料である「家賃収入」です。他に「共益費」や「賃貸契約更新料」も収益になります。
需要が高く空室が出にくいマンションなら、長期間にわたって安定的な家賃収入を得られます。
ただ「家賃収入＝利益（実際手元に残るお金）」ではありません。
家賃収入でマンション購入にかかった初期費用を回収し、かつマンション経営にかかるランニングコストを賄う必要があるからですね。
マンション経営にかかる主なランニングコストは以下のとおりです。
- ローン返済額
- 固定資産税などの税金
- 管理委託手数料（管理会社に管理を委託する場合）
- 原状回復費用
- 修繕費用（共用部）
- 保険料（火災保険、地震保険など）
つまりマンション経営で利益をあげるためには、「家賃収入」と「経営にかかる経費」とのバランスが重要です。
物件の売却益も収入になり得る
家賃収入だけではなく、物件の売却益も収入となります。
購入したマンションは自身の資産となり、将来所有しているマンションを売れば売却益を得られる可能性が。
資産価値の高い不動産であれば、購入時より高い価格での売却も期待できます。
そのため物件取得時には、「将来見込める資産価値」についても十分に検討しましょう。
マンション経営のメリット・デメリット
この章ではマンション経営のメリット・デメリットについて解説します。
マンション経営のメリット
マンション経営のメリットには主に以下の3つがあります。
- 長期安定的な不労所得が得られる
- 大規模な資産形成が可能
- 節税効果が期待できる
それぞれのメリットについて解説します。
長期安定的な不労所得が得られる
マンション経営では、長期的な家賃収入（不労所得）が得られます。
そのため、将来に向けて副業としてマンション経営を始めるサラリーマンの方も多いですね。
マンション経営で長期安定的に収入を得られる理由は以下のとおりです。
- 家賃が暴落するリスクが少ない
- 自らの施策で空室改善可能
- アパートに比べて耐用年数が長い
家賃は株価などと違い「ある日突然暴落する」というリスクが少ないのが特徴です。「大災害の発生」「周辺環境の急激な変化」などがない限り、比較的安定しています。
空室ができた場合も「家賃を周辺の相場に合わせる」「入居者ニーズに合う設備投資」などの施策で改善が見込めます。
大規模な資産形成ができる
マンション経営することで、大規模な資産形成ができます。
購入したマンションは、自分の資産として所有できるからですね。
購入時よりも物件価値が上がっていれば、マンションを売却して利益を得ることも考えられます。
また建物を購入する際にローンを利用できるので、比較的少ない自己資金で大きな資産形成が可能になるのもメリットです。
節税効果が期待できる
マンション経営では節税効果も期待できます。
以下のような措置があるからです。
- マンション経営の諸費用を所得から控除できる
- 現金を不動産に変えることで評価額が下がり、相続税が安くなる
- 土地を持っている場合、建物を立てることで固定資産税が軽減される
ただ節税効果は「オーナー様の職業（会社員かどうか）や状況（相続が目的か）」「所有している不動産」などによって異なります。
そのため投資前には税理士や不動産会社に相談するなどして、「節税シミュレーション」を実施しておくことをおすすめします。
マンション経営のデメリット・リスク
マンション経営にはメリットだけではなく、以下のようなリスクもあります。
- 空室や家賃滞納のリスク
- 物件の老朽化によるリスク
- 自然災害のリスク
それぞれのデメリット・リスクについて解説します。
空室や家賃滞納のリスク
マンション経営には「空室」「家賃滞納」のリスクがあります。
入居者が見つからず空室が続くと、収入が途絶えるからです。
リスク対策としては以下のような方法があります。
| マンション購入前にできること | ・空室が発生しにくい物件や人気の立地を選ぶ ・空室対策に強い管理会社を選ぶ |
| マンション経営開始後にできること | ・家賃を見直す ・リフォームや設備投資 |
また入居者が家賃を滞納する可能性もあります。
オーナー様では対応が難しいケースもありますので、「滞納トラブルが起こりにくい管理会社」「家賃トラブルへの対応が迅速な管理会社」を選んでおくのがおすすめです。
物件の老朽化によるリスク
マンションの老朽化も避けられません。マンションが古くなることで考えられるリスクは以下のとおりです。
- 入居者を確保するために家賃を下げざるを得ない
- リフォーム・修繕・設備投資などの経費がかかる
マンション老朽化への対応としては「定期的なメンテナンス」がありますが、やはり築年数とともに建物が傷んでいくのは避けられません。
「築年数が経つとともにどれくらい家賃が下がりそうか」を計算できる無料シミュレーターなどもありますので、ぜひシミュレーションしておきましょう。
自然災害リスク
マンション経営には自然災害のリスクもあります。
マンション付近で大規模な自然災害が起こると、マンションが大きく損傷する可能性があります。
自然災害リスクでの備えとしては以下の方法があります。
- ハザードマップをチェックし災害リスクの少ないマンションを選ぶ
- 保険をかける
- 一棟買いではなく区分所有でリスクを分散させる
マンション経営を成功させるコツ
マンション経営のメリットとリスクを踏まえた上で、この章ではマンション経営を成功させるコツを4つお伝えします。
- ニーズが高い物件・立地を選ぶ
- 予算に合わせてマンションのタイプを選ぶ
- 利回りを計算する
- 物件価値を高める
それぞれについて解説します。
ニーズが高い物件・立地を選ぶ
マンション経営で長期安定的に家賃収入を得るためには、「ニーズが高いマンション・立地」を選ぶことが大切です。
ニーズが低いマンション・エリアですと、入居者が確保できずに家賃相場の下落が起きる可能性が高いからです。
具体的には首都圏など「人口が増えており、今後も人口流入が見込まれる地域」のマンションを選びましょう。
予算に合わせて物件タイプを選ぶ
予算に合わせて経営するマンションのタイプを選ぶことも大切です。具体的には「一棟買いするか」「区分所有するか」ということになります。
- 一棟買い：マンションを1棟まるごと所有する
- 区分所有：分譲マンションの1室を所有して貸す（ワンルームなど）
一棟買いと区分所有のメリット・デメリットをまとめました。
| 経営方式 | メリット | デメリット |
| 一棟買い | ・多くの家賃収入を得られる ・土地活用できる |
・コストが高くなる |
| 区分所有 | ・コストが比較的低い | ・家賃収入は1室分 ・入居者がいないと収支はマイナスだけ |
利回りを計算する
マンション経営では利回りの計算が重要です。
利回りとは「投資額に対するリターン・利益」を数値化したもの。つまり「どれだけ儲けが出そうか」の指標となります。
ただ利回りは単純に「高ければ高いほどいい」というものでもありません。エリアや物件によって、期待できる利回りが違うからです。
「利回りの計算方法」「マンション経営で期待できる利回り」「目安にしたい利回り」については、のちほど詳しく解説します。
物件価値を高める
物件価値を高めることも重要です。物件としての魅力が低く入居者が集まらないと、収益を上げられずに負担となるからです。
立地や築年数は経営するマンションを入れ替えない限り変えられませんので、設備投資などで物件価値を高める施策が必要となります。
この場合、入居者のニーズに合う設備でないと「まとまったお金をかけたのに入居者が増えない」という失敗に繋がりかねません。
入居者からのニーズが高いおすすめ設備には、以下のようなものがあります。
| 単身者 | ・インターネット無料 ・オートロック ・宅配ボックス |
| ファミリー層 | ・インターネット無料 ・追い焚き機能 ・オートロック |
現在では単身者向けワンルームでもファミリー向け賃貸物件でも、「インターネット無料」が人気です。
インターネット無料は水回り設備の修繕などに比べると安価に実施できるため、オーナー様にとっても「コストパフォーマンスのよい設備」といえます。
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マンション経営で大事なポイント
マンション経営で大切なポイントになるのが利回りです。利回りがマンション経営で見込める収益の指標となるからですね。
この章では「利回りの計算方法」と「マンション経営で期待できる利回り」について解説します。
マンション経営の利回り計算方法
利回りにはいくつか種類があります。それぞれの計算方法を紹介します。
- 表面利回り＝年間家賃収入÷マンション購入価格
- 実質利回り＝（年間家賃収入-管理委託手数料などの必要経費）÷（マンション購入価格＋購入時諸経費）
- 想定利回り＝満室時の年間家賃収入÷マンション購入価格
例えば3,000万円の物件で年間家賃収入が150万円ですと、表面利回りは5％です。5％だと「購入金額を回収するのに20年かかる」とわかります。
ただ実際のマンション経営では、管理費用や購入時諸経費などがかかりますよね。
そのため実質的な収益（実質利回り）は表面利回りよりも下がります。特に管理費用がかさむ物件ですと「実質利回りがかなり低くなる」ことも考えられます。
マンション経営で期待できる利回りはどれくらい？
マンション経営で期待できる利回りは、物件や立地により異なります。
一般的に購入価格が高い物件では利回りは低く、購入価格が安い物件では利回りは高くなるからです。
| 利回りが高い傾向 | ・中古物件 ・地方・郊外の物件 |
| 利回りが低い傾向 | ・新築物件 ・首都圏・都市部の物件 |
「一般的には実質利回り5％が目安」といわれますが、上記のような理由から「地方・郊外」ではもう少し高めの利回りが理想となります。
また意識したい最低ラインは「実質利回り3％以上」とされています。
いずれにしても、一般的には株式投資などよりは高い利回りが期待できるといえるでしょう。
マンション経営は利回りだけで判断すべきではない
利回りは大切な指標ですが、利回りだけで投資用マンションの良し悪しを判断すべきではありません。
不動産経営で最終的に利益をあげるためには、目先の利回りだけに注目するのではなく、長期的な視点も重要となるからです。
例えば首都圏の新築マンションだと利回りは低くなりやすいものの、以下のようなメリットがあります。
- 将来に渡って需要が続き、長期安定的な家賃収入が見込める
- 不動産価値が下落しにくく、将来売りやすい
まとめ
マンション経営では長期安定的な収益が期待できます。
マンションの収益力を知る指標は「利回り」です。ただ物件取得を検討する際には、「利回り」だけではなく「将来的な物件価値」にも注目しましょう。
またマンション経営には空室リスクもつきもの。特に「元々所有している土地を活用しようと思うと、立地の面では少し不利かも」というオーナー様は不安をお持ちではないでしょうか。
立地を選ぶのが難しい場合に空室リスクを軽減できる方法としては、「入居者ニーズに合った設備投資を行い、物件の価値を高める」ことがあります。
例えば「設備の古さ」が目立つのは浴室などの水回りなので、築年数が経過したマンションであれば「水回りリフォーム」を検討されるオーナー様が多いですね。
また「単身者向けワンルームでもファミリー向け物件でも人気が高い設備」かつ「オーナー様にとってもコストパフォーマンスのいい設備」としては、「インターネット無料設備」があります。
既に所有している物件の魅力向上を図るなら、入居者ニーズに合った設備の導入を検討してみてはいかがでしょうか。
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