空室対策リノベーションを詳しく解説！費用や施工例も紹介

「経営している賃貸マンション・アパートの空室が埋まらず困っている」というオーナー様は少なくありません。

空室対策にはさまざまなものがあり、なかでも検討するオーナー様が多いのは「リノベーション」です。実際にリノベーションによって「空室解消」「家賃アップ」を達成し、収益率を改善しているオーナー様もいます。

ただ「空室対策としてのリノベーション」といっても、さまざまなものがあります。実施する内容を決めるためには、「入居者のニーズ」「費用」「工期」などを検討する必要があります。

この記事では「空室対策としてリノベーションを実施する際の考え方や手順」「人気がある施工内容」を解説します。また「リノベーションをしても効果が期待できない物件」についても紹介します。

最後まで読んでいただければ、空室対策リノベーションについての疑問が整理できるはずです。

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リノベーションとリフォームの違いとは

「リノベーション」と「リフォーム」には、明確な定義はありません。どちらも住宅の改築・改修を意味する言葉として使われ、同じような意味で使われることも多くなっています。

この章では一般的な「リノベーション」と「リフォーム」の違いについて解説します。

リノベーションとは

リノベーションは、「中古住宅の機能や価値を再生したり高めるための改修」「住宅の全体的な改修」と考えられています。

具体的には「壁を取り払い、ダイニングと和室をくっつけて広いリビングをつくる」「キッチンやお風呂の場所を移動させる」といった作業が、リノベーションにあたります。「ワンルームの部屋を2つくっつけて、夫婦・カップル向けの部屋をつくる」といった工事もリノベーションです。

リノベーションの目的は「既存物件の価値を高めること」「物件をアップグレードすること」だといえます。

また「間取りの変更」や「配管工事」などをともなうことも多いため、リフォームより大掛かりになることが多いです。

リフォームとは

賃貸マンション・アパートのリフォームとは、一般的には「原状回復のための修繕」「不具合がおきた部分への対処」と考えられています。

具体的には、経年劣化で壊れた設備を補修したり、古くなったキッチンやお風呂などの水回り設備を入れ替えたりすることですね。「日焼けなどで傷んだ壁紙・クロスの交換」「外壁の塗り替え」などもリフォームにあたります。

つまり「新築に近い状態に戻す」あるいは「入居前の状態に戻す」のがリフォームの目的です。

傷んだ箇所や壊れた設備を修繕するのが目的となるため、工事の規模は小さめです。工事内容によっては、入居者がいる状態で行うこともあります。

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空室対策リノベーションの効果とは

リノベーションは賃貸マンション・アパートをアップグレードさせるものです。

賃貸物件の性能があがり付加価値が向上するため、「築年数が経って競争力を失っていた賃貸マンションでも、リノベーションにより家賃を下げることなく入居者をつけられた」という例も少なくありません。

空室対策リノベーションの目的や効果は以下の通りです。

• 入居希望者が増え空室の解消につながる
• 家賃アップ・家賃維持につながる
• 節税効果がある
• マンション・アパートの売却価格がアップする

入居希望者が増え空室の解消につながる

まずは「空室の解消につながる」という効果があります。

築年数が古い物件では、退去者が出たときに新しい借り手が決まらないことも少なくありません。

しかしリノベーションを施すことで、「他の物件との差別化」「快適性の向上」ができるため、物件の魅力が高まり入居希望者が増えると期待できます。実際にリノベーション後に入居室がアップした物件は多いです。

例えば「リモートワークに適して物件をコンセプトに、共有部にワークスペースを設置」「ナチュラルな暮らしをコンセプトに、無垢床とカントリー風のキッチンを設置」などとコンセプトを決めてリノベーションすると、「他の物件との違い」が明確になります。

同じような写真が並ぶ賃貸情報サイトの中で「おっ」と思ってもらえる写真があれば、内見希望者が増えるでしょう。

家賃アップにつながる

築年数が経つと、「家賃を値下げしないと入居者が決まらない」と悩むオーナー様も少なくありません。しかし家賃を下げすぎると収益率が悪化してしまい、何のために賃貸経営しているのかわからない状態になってしまいます。

しかしリノベーションによって、家賃アップできるケースも多々あります。中には「リノベーション後、家賃を3万円アップできた（東京エリア）」という体験談もありました。

もちろんアップできる額は間取りやエリアによって変わってきますが、リノベーションで物件の価値を上げることによって、家賃を下げ止める効果が期待できます。リノベーション後、家賃をエリア相場より高く設定しても、入居者がついた事例も多々あります。

またリノベーション物件で以前より家賃を上げても、新築・築浅物件よりは安く借りられることも多いです。

借り手側から見ても「外観はちょっと古いけど、中はきれいで快適だし家賃も安い」という物件は魅力があります。「ただの古い賃貸」でも「新築の賃貸」でもない、リノベーション物件ならではの魅力があるともいえるでしょう。

節税効果がある

リノベーションには節税効果があります。リノベーションの内容が「資本的支出」と見なされると、リノベーションにかかった費用が減価償却の対象となるからですね。

減価償却できると複数年（耐用年数に応じる）にわたって経費計上ができ、期間中は節税効果があります。

減価償却の対象となる資本的支出とは、物件の「価値向上」「耐久性増加」につながるリノベーションの費用を指します。具体例としては「間取りの大幅な変更」「3点ユニットバスからセパレートタイプへの変更」があります。

リノベーション費用が減価償却の対象となる「資本的支出」とみなされるかどうかは、工事の規模・内容・金額によって変わってきます。不明な点は税理士に相談して処理しましょう。

マンション・アパートの売却価格がアップする

リノベーションによってマンション・アパート売却時の価格がアップする効果もあります。

リノベーションによって入居率が改善し家賃も値上げできれば、利回りがアップするからですね。

すると収益物件としての価値があがるため、売却価格も高くできる可能性があります。

自分で売るにしても、ご家族が相続したあと売るにしても、「売れやすい物件になっていること」は重要です。

「賃貸経営をやめたい」「子どもはマンション・アパート経営に興味がなさそうだ」といった場合には、出口戦略のひとつとしてリノベーションを検討してみてはいかがでしょうか。

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リノベーションの効果が出にくい賃貸マンション・アパートとは

リノベーションすると「入居希望者が増えて空室が解消する」「家賃をアップできる」といった効果が期待できます。

しかしどんな物件でもリノベーションの効果がでるわけではありません。高額なコストをかけてリノベーションしても、空室が埋まらない物件はあります。

立地が悪い賃貸物件では効果が出にくい

「公共交通機関が使えない」「駅や職場・学校から遠い」といった物件は、リノベーションを施しても入居希望者が集まらない可能性があります。

入居者が物件選びで重視するのはなにより「立地」だからですね。

立地の面で競争力が低い物件の場合は、コストをかけてリノベーションする前に「コストをかけずにできる空室対策」あるいは「低コストで実施できる空室対策」を実施しましょう。

低コストでできる空室対策としては、以下のようなものがあります。

• ターゲットの見直し
• 管理会社の変更
• 共有部のこまめな掃除
• 家賃・初期費用の見直し

空室対策についてはこちらの記事で解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。

おすすめの空室対策リノベーションと費用相場

リノベーションの費用相場について説明。

賃貸物件の空室対策リノベーションの費用相場

おすすめのリノベーションと、リノベーションにかかる費用の相場をまとめて紹介します。

賃貸マンション・アパートのリノベーションで使える補助金

リノベーションは大規模な工事になることも多いため、費用がかさみます。しかし賃貸マンション・アパートのリノベーションをするときに使える補助金を使えば、負担を軽減できます。

実際「補助金が使えるなら、思い切ってマンションをリノベしてみるか」と決断するオーナー様もいらっしゃいます。

国や各自治体にさまざまな制度があるので、使える制度がないか調べてみましょう。制度によっては数十万円～百万円単位で補助金が出ることもあります。

補助対象となるリノベーションは事業によって異なりますが、「耐震化」「バリアフリー化」「省エネ化」などに関するリフォームは、補助対象となることが多いです。「子育て世帯に関係するリノベーション」を対象としている事業もあります。

主な補助金制度は以下の通りです。

• 住宅セーフティネット制度
• 長期優良住宅化リフォーム推進事業
• 高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業
• 貸主応援事業（東京都）
• 大阪市子育て世帯等向け民間賃貸住宅改修促進事業（大阪市）

なお補助金の申請は施工会社から行うことが多いです。「どの補助金が使えるのかわからない」という場合は、補助金関係の知識が豊富なリノベーション施工会社に相談してみましょう。

費用がネックならリフォームも検討しよう

「リノベーションは費用がかかりすぎる」と感じた方もいらっしゃるでしょうか。

できるだけ予算を抑えて空室対策したい場合は、「コストをかけずにできる空室対策」を試すとともに、部分的なリフォームで人気設備を導入するのもおすすめです。

大規模なリノベーションほど費用をかけなくとも、「無料インターネット導入」「宅配ボックス設置」「防犯カメラ設置」などで、入居希望者が増やす方法もあります。

空室改善を目指すリフォームについては、こちらの記事で解説しています。ぜひ合わせてご覧ください。

空室対策リノベーションで失敗しないためにおさえておくポイント

空室対策リノベーションで失敗しないためにおさえておきたいポイントを3つ紹介します。

• リノベーションの内容が目的に沿っているか
• 費用を回収できるのか
• 複数社から見積もりをとって比較検討する

リノベーションの内容が目的に沿っているか

まずは「リノベーションの内容が目的に沿っているか」を考えましょう。

リノベーションの目的は「空室を解消すること」「家賃をアップすること」というオーナー様がほとんどですね。

次に「どんな人に入居してほしいのか」を考えます。学生向けマンションなら学生ですし、女性専用マンションなら女性単身者となります。夫婦・カップル向け、ファミリー向けの賃貸物件もあります。

ターゲットを設定したら、「今考えているリノベーションは、ターゲットに喜ばれるリノベーションなのか」「ターゲットが、少々家賃が高くても住みたくなる部屋とは」を考えます。

ターゲットのニーズを外してしまうと、費用をかけてリノベーションしても、振り向いてもらえません。

ターゲットのニーズは「全国賃貸住宅新聞」や賃貸住宅サイトが実施しているアンケートなどで調べられます。またリノベーション施工会社に聞いてみるのもおすすめです。

まとめると、リノベーションを考えたときは、まず以下の流れでリノベーションの方針を決めます。

1. リノベーションの目的を明確にする
2. ターゲットを設定する
3. コンセプトを決める
4. 必要なリノベーションをピックアップする

費用を回収できるのか

リノベーションするにあたっては「家賃アップしてリノベーション費用を回収できるのか（耐用年数内に回収できるのか）」を検討する必要があります。

リノベーション後に家賃アップするといっても、「エリア相場」「ターゲットが払える金額」を考慮する必要があるので、どこまででも上げられるわけではありません。例えば「学生向けの賃貸マンションだから、家賃は○円以下が妥当だろう」などですね。

「現実的にアップできる家賃が○円。耐用年数内で回収することを考えると、リノベーション費用は○円までにおさめなくてはいけない」といった考え方ができます。

希望する工事内容では予算内におさまらない場合には、優先順位を決めて、できる工事からやっていくしかありません。

「おしゃれな内装にしたい」「最新設備を入れたい」という気持ちだけで動いてしまうと、結局リノベーション費用を回収できなくなってしまいますので注意しましょう。

複数社から見積もりをとって比較検討する

賃貸マンション・アパートのリノベーションを任せる業者を選ぶ際には、複数社から見積もりをとって比較しましょう。リノベーション費用は、業者によってかなり変わるからです。

同じクオリティで施工してくれるとしたら、できるだけ安い業者に頼みたいですよね。同じ条件で見積もりを依頼し、工事内容や費用の内訳をしっかり比較してください。

もちろん費用面だけではなく、「リノベーションの実績」「担当者の対応」を比較するのも大切です。

「予算が○円までならどんな工事ができるか」「ターゲットが若い単身者だとしたら、どんなリノベーションが効果的か」といった疑問に対し、親身に相談にのってくれる業者なら信頼できるでしょう。リノベーション後の入居者募集まで相談に乗ってくれる業者もあります。

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空室対策リノベーション事例の紹介

空室対策リノベーションのモデルケースを紹介します。

夫婦・カップル向け賃貸物件の空室対策リノベ事例1

二人暮らし向きの間取りと広さでありながら、3点ユニットバスという「二人暮らしには不向き・不人気な設備」が入っていた物件の事例です。

3点ユニットバスを廃止し、「手入れが面倒」などの理由で不人気な和室を洋室へ変更。さらにリモートワーク用のワークスペースを設けることで、リモートワークで働く若い夫婦・カップルにとって魅力ある物件になりました。結果として家賃の大幅アップを実現しています。

ターゲットを絞り、ニーズに合わせることで成功した事例といえます。

夫婦・カップル向け賃貸物件の空室対策リノベ事例2

少ない予算で家賃アップと空室期間の短縮を実現できた事例です。

夫婦・カップルの中には「それぞれの個室が欲しい」と2DKを選ぶ人もいますが、「一緒の時間を増やしたい」と1LDKを希望する人も多いです。また1LDKだと「広い部屋でひとり暮らししたい単身者」もターゲットにできます。

リノベーションにかけた予算は比較的少ないのですが、キッチン入れ替えやフロアの張り替えで、ガラッとお部屋の印象を変えられた事例です。

ファミリー向け賃貸物件の空室対策リノベ事例

人気住宅街かつ駅徒歩2分でありながら、長年空室があった物件の事例です。

立地がよく費用回収が見込めるため、しっかり予算をかけてリノベーションした例です。

無垢床への張り替えや洗面所のグレードアップなどで、若い夫婦・ファミリーが集まる人気住宅街らしい「おしゃれな賃貸物件」に変身。書斎を設置し「リモートワーク対応」とアピールできるのも、他物件との差別化になります。

単身向け賃貸物件の空室対策リノベ事例1

「家で過ごす時間が少ない社会人」や「将来的に転居予定の単身赴任者」をターゲットに、ビジネスホテル風の部屋にチェンジした事例です。

狭い部屋で無理に3点ユニットを独立タイプにするのではなく、「狭いから」と割り切ってシャワーブースにしてしまうアイデア。シャワーブースでも「家にいる時間が短い人」や「湯船に浸かる習慣がない外国人」ならあまり気にならないと考えられます。

想定通りのターゲット（単身赴任者）が入居し、長年の空室が解消されました。

単身赴任者が多い「ビジネス街の近く」や「大企業の事業所・工場の近く」で真似したいリノベーションアイデアではないでしょうか。

単身向け賃貸物件の空室対策リノベ事例2

いわゆる「おうち時間」が増えて自炊する単身者が増えたことを受けて、調理スペースを確保できるキッチンに変更した事例です。

大工さんが家具・建具を造作してくれる業者だと、オリジナル感あふれる部屋にできます。オリジナルならある程度スペースに合わせておさめられるので、既製品ではデッドスペースができてしまうような間取りでも安心です。

上記物件ではオーナー様が気にしていた「2点ユニット」も解消。おしゃれかつ機能的なリノベーションで、家賃の大幅アップを実現しました。

一棟まるごとリノベーション事例

一棟まるごとリノベーションした事例も紹介します。

数年後の売却を見据え、短期の不動産転売で売却益をあげるために、退去者が出た部屋から順番にリノベーションしています。

古い印象がある2DKを、夫婦・カップルや単身者にとって暮らしやすい1LDKに間取り変更。高級感のあるキッチンや造作洗面台で、おしゃれな印象に生まれ変わりました。エントランスも温かみのある木目調に変更して、建物の雰囲気も変わっています。

リノベーションによる家賃アップと入居率アップで、バリューアップに成功した事例です。

※写真は施工イメージです。

まとめ

賃貸物件のリノベーションは費用がかかりますが、築年数のせいで競争力を失っている物件の空室対策として効果的です。

補助金が使えるリノベーションもありますので、「築年数が経って入居希望者が減っている物件」「賃料が下がっている物件」に悩んでいるオーナー様は、一度リノベーションを検討してみてはいかがでしょうか。

大がかりなリノベーションを施すのが難しい物件の場合は、コストを抑えて実施するリフォームもおすすめ。

例えば「防犯カメラ」「無料インターネット」「スマートロック」「宅配ボックス」などは、入居者からの人気とニーズが高く、かつ低コストで導入できます。

無料インターネットや防犯カメラの導入に興味がある方は、以下のサイトで詳細をチェックしてみてください。

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