空室対策リフォームを徹底解説！人気物件の作り方がわかる！

「アパートの空室をなんとか解消したい」というお悩みを抱えているオーナー様も多いのではないでしょうか。

空室対策の方法としてよく挙げられるのは「お部屋のリフォーム」ですが、実は安易にリフォームしてしまうと「お金をかけて工事したのに、結局空室状態が解決しない」という失敗につながりかねません。

リフォームするなら「物件やターゲットに合った、コストパフォーマンスのよいリフォーム」を見極める必要があります。また空室対策についてしっかり相談に乗ってくれて、ときには「リフォーム以外の空室対策」を提案してくれるパートナーを見つけることも重要です。

この記事では「人気の住宅設備や費用・工期（単身・ファミリー別）」や「空室対策で失敗しないためのコツ」について紹介します。

最後まで読んでいただければ、あなたが経営しているアパート・マンションに合わせた「おすすめのリフォーム」がわかります。

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空室対策前に知っておきたいこと

空室対策をする前に知っておきたいことを紹介します。

リフォームとリノベーションの違いとは

混同されることも多い「リフォーム」と「リノベーション（リノベ）」。まずはリフォームとリノベーションの違いを押さえておきましょう。

リフォームは、古くなった建物や設備を新築の状態に戻すための改修を指します。具体例は「外壁の塗りなおし」「壁紙の張り替え」「システムキッチンやユニットバスの入れ替え」などです。

一方のリノベーションは、設備改修によって現状よりも高い性能にし、価値を高めることを指します。具体例は「間取りの変更」「外観を和風から洋風にする」などです。

そのためリノベーションのほうがリフォームよりも大掛かりになることが多いです。

リフォームは「元の状態に戻すこと」であり、リノベーションは「物件の価値を高めること」と考えていただいてよいでしょう。

空き家・空室は年々増加している

国土交通省住宅局が令和4年10月にまとめた報告によると、空き家の総数はここ20年で1.5倍に増加しています。

背景としては「人口減なのに新築物件が建築され続けている」「相続税対策としてのアパート建築が増え、部屋が余っている」などが考えられます。

また空き家の3／4超が昭和55年以前に建てられたもので、老朽化が進んでいます。

空室対策の施策はたくさんある

空室対策としてできることは、リフォーム・リノベーション以外にもたくさんあります。

リフォーム以外で空室対策としてできることは以下の通りです。

• 家賃・初期費用の値下げ
• フリーレント期間の導入
• 管理会社の変更
• 掃除・こまめな見回りで共有部をきれいに保つ
• 入居者を限定しない（高齢者、生活保護受給者、ルームシェア、ペット可など）
• アパート・マンションを居住用ではなく事業用として貸す
• DIY可能な賃貸物件として貸す

空室対策としては「家賃・初期費用の見直し」「フリーレント期間の実施」が有効です。安易な値下げは厳禁ですが、「エリアの相場に合っているのか？」といった見直しは必要でしょう。

家賃を下げずに空室対策したい場合、入居希望者の幅を広げることも有効です。例えばアパートやマンションの一室を「美容系のサロン」「士業のオフィス」などとして使いたいと考えている人もいます。そのため事業利用OKにすると、入居希望者の幅が広がります。

これらの空室対策はリフォーム・リノベーションとは違い、お金をかけずに実施できます。

空室対策の中で、リフォームの優先順位は比較的低い

「空室対策の中で、リフォームの優先順位が低いこと」も、認識しておくべきポイント。

なぜなら「家探しをしている人が考える、物件選びにおける設備関連の優先順位」は、意外に低いからです。

家選びにおいては、設備の充実度よりも「家賃」「立地」を重視する人が多いのですね。

そのためリフォームしても、「家賃が高い」「通勤通学に不便」という物件には入居希望者が集まらず、空室対策にならないという現実があります。あなたが経営しているマンション・アパートの空室対策として、リフォームが必要・効果的だとは限らないのです。

「空室対策としてまずはリフォーム」と考えておられたオーナー様も、実はリフォームより先にできる空室対策があるかもしれません。マンション・アパートの空室対策については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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失敗しない空室改善のためのリフォーム方法

「賃貸ニーズが高いエリアであり、リフォームすれば入居者がつくだろう」という部屋なら、空室対策としてリフォームする価値があります。

「空室対策になる」として人気のリフォームには、以下のようなものがあります。

• 無料インターネット
• オートロック
• 宅配ボックス
• 浴室換気乾燥機
• ホームセキュリティ
• 独立洗面台
• 風呂トイレ別
• 24時間利用可能ごみ置き場
• システムキッチン
• ウォークインクローゼット
• 追い焚き機能

しかしコスト面の問題ですべてのリフォームは難しいでしょうし、すべてやる必要もありません。空室対策としてリフォームする場合は、以下のポイントをふまえて実施するリフォームを決めましょう。

• 入居者ニーズとコストパフォーマンス（費用対効果）を考える
• 周辺賃貸物件との差別化・優位性につなげる
• 内見時に好印象となるか意識する
• 自分だけで考えず、専門業者に相談する

入居者ニーズとコストパフォーマンス（費用対効果）を考える

リフォームするなら、まず「入居者（ターゲット）のニーズ」を考えましょう。入居者のニーズに沿ったリフォームをしないと、「せっかくお金をかけてリフォームしたのに入居者にとって魅力的な物件にならず、結局入居者がつかない」という失敗につながるからですね。

例えば一人暮らし用ワンルームマンションでは、「お風呂の追い炊き機能」はあまりニーズが高くありません。一方でファミリー向け物件では、追い炊き機能はニーズの高い設備のひとつです。

経営している賃貸物件のターゲット（一人暮らし、女性、ファミリーなど）に満足してもらえて、入居率アップや家賃アップにつながるリフォームこそが、「コストパフォーマンスの高いリフォーム」といえます。

参考として「この設備がないと入居者が決まらない」という設備について、一人暮らし用とファミリー用にわけて紹介します。

※全国賃貸住宅新聞の調査より

上記の設備が備わっていない場合は、ぜひリフォームを検討しましょう。

また女性をターゲットにした調査だと、「エアコン」「バストイレ別」「ガスコンロキッチン」「ディンプルキー」「オートロック」などが必須設備として挙げられることが多くなっています。女性はセキュリティ関連設備に注目していることがわかります。

また間取りが古い物件ですと、「掃除が楽なフローリングなら入居したいな」「家族が集まれるリビングダイニングがほしいんだけど」といった希望が出てくることももあるでしょう。

床の張り替えや間取りの変更はリノベーションにあたりますので、こちらの記事で解説します。

入居者ターゲットの決め方

「新築当時は何もしなくても入居者が決まったため、そもそも入居者ターゲットについて深く考えていなかった」というオーナー様もいらっしゃるしれません。

入居者ターゲットを決める際の主なポイントは、以下の通りです。

• 部屋の広さ
• 立地

例えばワンルームマンションなら、一人暮らしの方がターゲットとなりますね。大学・短大が近いなら学生さんがメインターゲットとなるでしょうし、女子大が近いならターゲットを「若い女性」に絞るのもいいでしょう。

上記の場合「学生さんに人気の設備は何か」あるいは「若い女性に人気の設備は何か」と考える必要があります。また学生さんの入居にあたっては親御さんの意見が反映されることも多いため、「親御さんの安心感につながる設備は何か」という視点も必要でしょう。防犯カメラやオートロックなどのセキュリティ対策がしっかりしていれば、親御さんの安心感につながり、選ばれやすくなると考えられます。

また「昔は大学が近くに合ったらワンルームマンションを建てたけど、大学が移転してめっきり学生さんが減ってしまった」などの場合は、2部屋を1部屋にするリノベーションを施し、ファミリー・カップル向け物件にリノベーションしてしまう方法もあります。

部屋の広さが40平米程度あるなら、「カップル・夫婦をターゲットにする」とか「広いワンルームにリノベーションして、ゆとりをもって暮らしたい単身者をピンポイントで狙う」といった戦略が可能です。この場合、単身向けにするのかカップル向けにするのかで、「追い炊き機能をつけるかどうか」などが変わってきますね。

周辺賃貸物件との差別化・優位性につなげる

「この設備がないと入居者が決まらない」という最低限の設備は整っているものの、さらに周辺物件との競争力を高めたい場合もあるでしょう。

この場合、周辺物件との差別化につながるリフォームを検討する必要があります。

参考になるのが、全国賃貸住宅新聞の「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」ランキングです。

※全国賃貸住宅新聞の調査より

リモートワークやリモート授業が増え、「自宅にネットが必要」という人は増えています。そのため一人暮らしでもファミリー世帯でも、「無料インターネットがあれば、少し家賃が高くても借りたい」と考える人が多いとわかります。

ただ無料インターネットがあっても、速度が遅かったり通信が不安定だったりすると不満につながってしまいます。場合によっては「マンションのネットが全然つながらない」などとSNSに書き込まれてしまうかもしれません。導入するなら「高速インターネット」にこだわったほうがよいでしょう。

また一人暮らし・ファミリーとも「日中はネットショッピングの荷物を受け取れないので、宅配ボックスがほしい」「24時間ゴミ出しできるボックスがあると嬉しい」という声も多いです。

内見時に好印象となるか意識する

リフォームにおいては「内見時に好印象を残す」ことを意識するのも大切です。第一印象でよいイメージをもたれると、選んでもらいやすくなります。

反対に機能がよくても見た目が悪いと「暗い」「おしゃれじゃない」などと思われて、敬遠されてしまいます。また共有部や部屋の一部だけをきれいにすると、ちぐはぐな印象になってしまうこともあります。

例えば宅配ボックスを導入するとき、「いかにも後付け」という見た目なのか「エントランスにしっくりなじんでいる」という見た目なのかで、印象は変わるでしょう。

なお室内の見た目で好印象を残せるリフォームとしては、「壁紙の張り替え」があります。

とくに壁の一部だけ色・柄つきの壁紙にする「アクセントクロス」は、無難な白系の壁紙が多い賃貸物件の中で目を引き、「おしゃれだな」と印象に残りやすくなります。賃貸物件情報サイトの中でも写真が目立つので、内見率もアップすると期待できます。

ただし壁紙には好みがありセンスも問われますので、「好みに合わないと入居してもらえない」というデメリットもあります。

自分だけで考えず、専門業者に相談する

賃貸物件をリフォームするときには、自分だけで考えずに専門業者に相談することも大切です。

住宅のトレンドは移り変わっていきますので、オーナー様が考える「空室対策に効果的なリフォーム」が、入居者のライフスタイルやニーズとズレてしまっていることもあるからです。

以下の窓口では、入居者からのニーズが高い「無料インターネット」「宅配ボックス」「セキュリティ」のリフォームについて相談できます。実績豊富な窓口ですので、コストパフォーマンスのよいリフォームをお考えのオーナー様は、一度相談してみてはいかがでしょうか。

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空室対策のための成功リフォーム例

空室対策のためのリフォームが成功した事例を紹介します。「築年数が経っている」「狭い」といったデメリットがあっても、リフォームによって空室が解消した事例は多いです。

学生・単身社会人向け物件の事例

3件を比較してみますと、「オートロック導入と宅配ボックスの設置」という比較的費用の少ないリフォームで、「家賃10,000円アップ＆入居率50％アップ」を成功させた兵庫県の物件が目を引きます。

オートロック導入で「治安のよい物件」というイメージを獲得できたことが大きかったようです。

単身女性向け物件の事例

こちらの物件は築年数が経って家賃を下げ続けていており、エリア相場より安い状態になっていました。ターゲットを女性に絞って「女性からのニーズが高いリフォーム」を施工した結果、賃料を維持したまま空室が解消しました。

ファミリー向け物件の事例

ファミリー向け物件でも、比較的コストが安く済むインターネット導入と宅配ボックス導入だけで、空室解消した実例がありました。「12戸中5戸が空室だった状況から満室」になったため、かなり収益率がアップしたと思われます。

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空室対策リフォームの費用・工期はどれくらい？

賃貸物件のリフォームで気になるのが、「コストや補助金」「工期」ではないでしょうか。この章ではオーナー様が気になるポイントについて解説します。

空室対策リフォームにかかる費用・工期

空室対策のリフォームにかかる費用・工期は、リフォームの「内容」「規模」「施工会社」によってかなり異なります。費用については、導入する設備のグレードにも左右されます。

人気のカテゴリー別に、リフォーム費用と工期の相場をまとめました。

無料インターネット導入やオートロック設置は、人気のわりに安くでき、かかる時間も短いことがわかります。つまりコストパフォーマンス・タイムパフォーマンスに優れたリフォームだと言えるでしょう。

空室対策リフォームで利用できる補助金

賃貸物件をリフォームする際に申請できる補助金はいくつかありますが、代表的なのは「長期優良住宅化リフォーム推進事業」です。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

長期優良住宅化リフォーム推進事業は国の制度で、「住宅性能向上のためのリフォーム」「子育て世帯向けリフォーム」に補助金が出ます。

長期優良住宅化リフォーム推進事業以外にも補助金制度はある

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の他にも、国が行っている補助金制度はたくさんあります。「住宅セーフティネット制度」への登録を検討するオーナー様も多いですね。

また各自治体にも、リフォームに対する補助金制度があります。リフォーム前には、補助金が申請できるかどうか調べてみましょう。

空室対策リフォームで使えるローン

賃貸物件のリフォームには、「リフォームローン」「アパートローン」「住宅ローン」などが使えます。

一般的なのはリフォームローンです。使用使途の詳細は金融機関によって異なりますが、以下のようなリフォームに使えます。

• 屋根や外壁の防水・塗装
• バルコニー・階段・廊下・軒天の防水・塗装
• 内装の修繕
• 水回り設備の交換
• 給排水管の取り替え
• 宅配ボックス設置
• 太陽光発電設備の設置
• 耐震・免震工事

「事務所・店舗併設型」や「戸建て賃貸」の場合は対象外になることもあるので、事前に条件をチェックしておく必要があります。

またアパートローンは賃貸物件や賃貸物件を建てるための土地を購入する際に使うローンですが、リフォーム資金に充てることも可能。賃貸併用住宅の場合は、住宅ローンをリフォーム資金に充てることもできます。

各ローンは「金利」「審査」「担保の有無」などに違いがあるため、利用条件を比較して選ぶとよいでしょう。

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まとめ：空室対策リフォームを徹底解説！人気物件の作り方がわかる！

空室対策リフォームを実施するときは、入居者ターゲットに合わせたリフォームを行いましょう。

一人暮らし用マンション・アパートの空室対策なら、「宅配ボックス設置」「無料インターネット導入」がおすすめ。上記のような設備があれば「古い・狭いワンルームでも借りたい」という人が現れる可能性が高いです。

また女性単身者向け賃貸なら「オートロック」「スマートロック」「防犯カメラ」などのセキュリティ対策を導入するのがおすすめです。学生向けマンション・アパートでも、セキュリティ対策は実際に家賃を負担するであろう親御さんの安心感につながると期待できます。

なおファミリー向け物件では、「無料インターネット」「宅配ボックス」「お風呂の追い炊き」が人気です。

無料インターネットの導入や宅配ボックス設置は、水回りリフォームや間取り変更などのリノベーションに比べ、簡単に安く実施できるのがメリット。コストパフォーマンスのよい空室対策リフォームを検討しているオーナー様にはぜひおすすめです。

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